전세계약연장 묵시적갱신의 법적효력과 확정일자 변경유무

 

 

전세계약 할때 대부분은 2년 계약의 임대차전세계약을 합니다. 2년전세계약을 하더라도 대부분은 2년만에 임대차계약을 끝내고 다른 곳으로 이사를 하는 사람들 보다는 임대차 전세계약을 연장하는 비율이 더 높습니다. 

 

 

이러한 전세계약이 연장이 될때 부동산 가격의 변동이 없어서 임대인이 전세보증금을 그대로 유지하면서 전세계약연장을 할때에는 굳이 전세계약서를 재작성하지 않아도 됩니다. 

 

 

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특이사항을 추가로 기재하거나 임대인이 임대사업자가 아닌이상을 전세계약연장 재계약서 작성은 하실 필요없습니다. 

 

 

그래도 전세계약만료시점이 다가오면 임차인은 임대인의 연락을 초조하게 기다릴 수도 있습니다. 보증금 금액을 인상하던지 퇴거요청을 할 수도 있기 때문입니다. 

 

 

이러한 연락도 사실 마냥 기다릴 필요는 없습니다. 임대인이 세입자에게 퇴거요청을 미리 고지해야되는 기간이 있기 때문입니다. 이러한 사실이 없다면 자동으로 묵시적갱신이라 하여 전세계약 자동 연장이 되는 것입니다. 

 

 

 

 

 묵시적갱신 법적효력

 

묵시적갱신이란 임대인과 임차인이 계약만료가 도달함에도 계약에 관한 통보나 통지가 서로 하지 않을 경우 자동으로 계약이 연장된다는 뜻입니다. 묵시적갱신은 임대차보호법 제6조에 자세하게 나와 있습니다. 

 

역시 법해석은 너무 어렵습니다. 그래서 쉽게 설명해 드리겠습니다. 

 

 

임대인 : 계약기간 끝나기 6개월~2개월 사이에 전세계약 갱신에 대해 세입자에게 통보해야 되고 이 기간에 따로 통보를 하지 않으면 자동으로 계약이 연장되며 이것을 묵시적갱신으로 봅니다. 

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임차인 : 임차인은 전세계약만료 2개월전까지만 임대인에게 퇴거요청이나 전세보증금 인하에 대한 계약변경 요구 사실이 없으면 전세계약연장 묵시적갱신으로 봅니다. 

 

 

만약 묵시적갱신을 한 후에 임차인이 언제든지 해지를 할 수 있는데 이는 임대인에 통보를 하고 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

 

 

이말은 세입자가 묵시적갱신후에 갑자기 이사를 가야한다거나 퇴거를 해야한다면 적어도 임대인에게 3개월전에 통지를 해야한다는 얘기입니다. 

 

 

예를 들어 임차인이 갑자기 한달후에 이사를 가게된다고 임대인에게 말을 하더라도 임대인은 3개월후에 전세보증금을 반환해도 상관이 없다는 뜻입니다. 왜냐하면 적어도 임대인에게 3개월전에 통지를 해야하는 의무가 있기 때문입니다. 

 

 

임대인 또한 계약만료 한달전에 퇴거를 요청한다거나 보증금인상을 한다고 하여도 이미 통보를 해야하는 기간이 지났기 때문에 자동으로 묵시적갱신으로 전세연장이 되어버린 상황이라 따로 임차인에게 요구 할 수 없습니다.

 

 

이렇게 전세계약 연장 묵시적갱신에 관해서 법적효력을 따져 보면 사실 임차인에게 유리한 법령이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 묵시적갱신 확정일자

 

확정일자는 전세사기등을 방어하기 위한 최소한의 법적 장치이자 임차인 혹은 세입자라면 꼭 해야하는 필수 행정업무입니다.

 

 

전세 확정일자 효력과 등록하는 방법

 

전세계약연장시 확정일자
전세보증금변동이 없을 경우	확정일자 다시 받을 필요없음
전세보증금 인상할 경우	확정일자 다시 받아야함
전세보증금 감액할 경우	확정일자 다시 받을 필요없음

전세재계약시 전세보증금이 인상한 경우를 제외하고는 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 하물며 전세보증금이 오히려 감액되더라도 확정일자 재발급 필요없습니다. 

 

 

당연히 묵시적갱신을 했을때도 확정일자를 다시 받을필요 없습니다. 전세보증금에 변동이 없기 때문입니다. 

 

 

 

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