전세계약 묵시적갱신 횟수와 전세계약갱신청구권 Q&A

 

 

안녕하세요. 오랜만에 인사드리는 호사가 윤실장입니다.

 

 

오늘은 얼마전에 호사가 윤실장 고객이 답답함을 호소하며 해결방안을 논의 하러온 상황을 이야기 해볼까 합니다.

 

 

바로 전월세계약 갱신청구권 사용입니다. 전월세계약갱신청구권은 임차인의 입장에서 갑자기 집주인(임대인)이 2년계약이 만료되었다며 퇴거를 요청하거나 혹은 전세연장을 위한 갱신을 할때 터무니 없는 전세보증금 월세보증금의 증가를 차단하기 위해 마련된 것입니다.

 

 

과거에 부동산 가격이 상승할때 가장 먼저 상승하는 것이 전세계약보증금이다보니 무분별한 부동산가격 상승을 억제하기 위해서 이러한 부동산계약갱신청구권이 만들어졌습니다. 

 

이전 정부에서 처음 도입되었기 때문에 전세계약갱신청구권과 관련된 판례등은 많이 없지만 최대한의 방어수단으로 임차인과 임대인이 이 글을 읽고 피해보는일이 없도록 하면 됩니다. 

 

 

 

 전월세 묵시적갱신

 

전월세 묵시적갱신, 암묵적갱신은 임차인이나 임대인이 따로 연락을 취하지 않고 자연스레 계약이 갱신되는 것을 의미합니다.

 

 

통상적으로 계약갱신을 위해서는 임대찬계약만료 2~6개월 사이에 계약갱신을 거절하거나 새로운 임차인과의 계약을 원하지 않을때 효력이 발생합니다. 

 

반응형

이렇게 전월세 묵시적갱신이 된다면 자연스레 계약기간은 똑같이 2년이 연장이 되는 것입니다. 물론, 그전에 퇴거를 원하고자 할때에는 상호합의 하에 퇴거를 하시면 됩니다. 

 

 

참고로 묵시적갱신은 따로 연락을 취하거나 한일이 없었다면 자연스레 성사가 되고 법적으로도 효력이 발생합니다. 

 

 

 

 전월세 계약갱신청구권

 

계약갱신청구권은 기존에 전월세 계약 2년이 도래되었을때 임대인 혹은 임차인이 전월세계약갱신청구권을 사용하는 것입니다. 대부분은 임대인이 먼저 요구를 합니다.

 

 

임대인이 부동산을 매도하고 싶지만 정당한 사유없이는 임차인 퇴거를 못하기 때문입니다. 따라서 기존계약 2년에 계약갱신청구권 2년 총 4년을 임차인을 두고 그 기간이 모두 끝나면 부동산을 매도할 수 있습니다. 

 

 

물론, 임차인과의 합의하에 최초 2년 전월세계약을 끝내고 임차인이 퇴거하는 경우도 있습니다.

 

또한 임대인이나 임대인가족이 실거주를 위해서 최초 2년 전월세계약이 끝난후 퇴거를 요청할때에는 전월세계약갱신청구권을 사용못합니다. 

 

 

그러나 막무가내 식으로 전월세 2년계약이 끝나고 새로운 계약을 위해 보증금을 현 시세에 맞게 올리는 경우가 있어 이럴때는 임차인이 전월세 계약갱신청구권을 사용하면 됩니다. 

 

 

전월세 계약갱신청구권 보증금 인상은 최초 전월세계약 보증금의 5%까지 가능하도록 되어있습니다. 이는 앞서 언급했듯이 시세에 따라 무분별하게 보증금을 이상하게 되면 부동산가격상승을 초래하기 때문입니다. 

 

 

 

 전월세 계약생신청구권 Q&A

 

1. 전세묵시적갱신, 전세암묵적갱신이 계약갱신청구권과 같은 효력을 발생하나요?

 

-아닙니다. 묵시적갱신은 횟수와 상관없이 계속해서 현 상태 계약을 연장 하는 것이고 계약갱신청구권은 1회 사용이 가능하며 만약 묵시적갱신만 하다가 임대인이 퇴거 요청을 할 때 계약갱신청구권을 사용하면 또다시 2년이 연장이 됩니다. 

 

즉, 묵시적갱신은 계약갱신청구권을 행사한것으로 간주하지는 않습니다. 

 

2. 계약갱신청구권 사용시 전월세계약서 재작성 해야 하나요?

 

-그럴필요없습니다. 임대인과 임차인이 나눈 문자나 카톡, 전화등의 기록이 있으면 됩니다. 간혹 불안해서 전월세계약 재작성하시는 분들 있는데 이러한 분들은 최초 작성했던 부동산에 가시면 대부분 무료로 계약서 재작성 할 수 있습니다. 

 

 

3. 전월세계약갱신청구권 기록은 어떻게 하면 될까요?

새로운 전세(월세)계약은 기존의 계약과 동일한 조건으로 연장됨(전세계약갱신청구권 사용) 기간 : 00년 00월 00일~00년 00월 00일까지 전세금 : 0,000만원 본문자 내용을 통해 재계약을 하기로 하며 별도 계약서는 작성하지 않는다. 동의하시면 동의 한다고 문자주세요

 

임차인에게 문자나 카톡을 하시면 되고 동의했다는 기록을 스크린캡쳐등을 통해 보관하고 있으면 됩니다.