계약후 조정지역지정 아파트중도금승계와 양도소득세

아파트투윤 윤실장입니다

앞글에서도 언급했듯이 깜빡이 없이 훅 들어온 정부의 무차별적인 부동산조정지역지정으로 많은 사람들이 혼돈의 시기를 겪었네요 윤실장 주변에서 이것저것 많이들 물어보는데 사람마다 처해진 상황이 다들 제각각이라 정답을 알려드릴수가 없어서 참 안타까웠습니다

 

그리고 정부에서도 금융위원회와 긴밀히 소통후 조정지역지정시 발생되는 문제에 미리 해답을 가지고 발표를 했어야했는데 결과만 발표를 하니 은행 대출담당자들은 오히려 더 멘붕이 왔다고 하네요 정답을 정해놓지 않고 문제만 출제를 하니 문제푸는 당사자들은 당연히 힘들죠 그래도 나름 이곳저곳 물어보며 알아본 결과물들을 여러분과 함께 공유해봅니다 처해진 상황이 다들 달라서 절대적비교는 어렵지만 참고만 하시기 바랍니다

 

 

 사례1) A분양권(2019년 당첨)을 소유하고 있는 상황에서 B분양권 2020년 10월매수계약 체결, 매도자 세금문제로 2021년 2월에 명의변경과 중도금대출승계 진행 그러나 계약한 분양권과 기존가지고있던 분양권이 2020년 12월 조정지역지정시 아파트중도금대출승계 가능여부

 

▶조정지역의 분양권을 가지고 있다면 같은 조정지역 분양권의 아파트 중도금대출은 나오지 않습니다 그러나 A분양권은 원래 비조정지역이었으며 B분양권 또한 매수계약체결일이 조정지역으로 지정되기 전에 계약을 하였기에 B분양권 중도금 승계에는 지장이 없습니다 다만, B분양권 아파트 입주시 잔금대출등에는 차후 은행에서 따져보아야합니다 그리고 분양권중도금승계 할 때 은행에서 계약서와 실거래신고필증을 요구할 수 도 있습니다

 

조정지역지정이전에 계약을 했다는 증명을 해야하기 때문입니다 그리고 은행마다 각기 다른 반응을 보이며 다주택자에게 조정지역지정이전이라도 중도금대출이 안된다고 하는데 이는 은행법을 위반하는 행위이므로 아마도 대출담당자가 정확하게 몰라서 그런것입니다

 

일단 윤실장 주변에서는 딱 한군데 은행에서 안된다는 답변을 들었고 나머지 4개 은행에서는 된다는 답변 들었습니다 그 한군데 은행은 무엇때문인지 설명도 제대로 못하면서 안된다고 한다네요 주변에서 저에게 SOS를 외치는데,, 제가 뭐라고 할 수 있는 상황이 아닙니다 금융위원회 또는 정부에서 가이드라인을 하루 빨리 내려주는 수 밖에 없어요

 

 

 사례2) 사례1과 같은 상황에서 매도자는 일반과세를 위해 2021년 2월에 명의변경과 아파트중도금대출승계 예정이었으나 매도계약체결후 조정지역으로 지정되었을때 양도소득세는?

 

▶부동산조정지역의 분양권 양도소득세는 기한과 상관없이 55% 입니다 그러나 내년 2021년 6월이후로는 1년미만은 77% 2년미만은 66% 적용을 받겠네요 조정지역분양권양도소득세보다 더 떼갑니다 여튼 조정지정전 계약에 관해서 매도자 또한 조정지역지정전의 양도소득세로 따져서 세금을 부과하면 됩니다 중과대상도 되지 않습니다

 

 

 

 사례3) 1주택자가 조정지역지정후 아파트분양권매수계약에 관해서 분양권중도금대출은?

 

▶기존주택처분조건이 들어갑니다 물론, 취득(등기)을 한상태에서 보통은 6개월입니다 이것도 은행마다 다르게 대답하더군요 기간은 다르지만 아파트분양권중도금대출은 조건부 승인이 납니다 거기에 60%까지는 아니고 50%까지의 조건부 승인이 납니다 대신 1주택이 아니고 1분양권인 상태에서는 얘기가 달라집니다 조정지역에서는 하나의 분양권에 관해서 중도금 대출승인이 납니다 기존 분양권이 중도금대출 실행중이며 조정지역지정되기 이전부터(추후조정지역지정) 가지고있었다고 해도 조정지역지정후 아파트분양권매수를 했으면 두번째 분양권중도금에 대해서는 자납을 해야합니다