주택담보대출 DTI, LTV, DSR 정의와 계산법

 

이전 정부에서 대출규제로 인한 주택담보대출을 진행하기가 상당히 어려웠습니다. 다행(?)스럽게도 새정부에서는 대출규제등을 원상회복을 할려고 하는 의지가 많이 보입니다. 

 

그럼에도 아직 건드리지 못한게 있는데 바로 DSR입니다. DSR은 전세계적으로 암묵적으로 지정해놓은 상태이며 이를 완화할시 국가신용도에도 영향을 미친다는 썰이 있습니다. 믿거나 말거나 이니다. 

 

주택담보대출을 받아보신분들은 과정이 순탄치 않다는것을 느끼실겁니다. DSR, LTV, DTI 용어도 알아야하고 이러한 조건들을 모두 만족해야지 주택담보대출승인이 납니다. 

 

그럼 이러한 대출 용어에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 DSR 총부채원금상환비율(부채에 따른 대출 가능비율)

 

다른 규제는 다 통과해도 대부분 DSR규제로 인해서 주택담보대출 문턱을 넘지 못하는 경우가 많이 있습닏. DSR은 부채(신용대출, 마이너스통장, 자동차할부 등)에 따라 대출가능한 비율입니다.

 

이 DSR은 나의 소득과 가장 밀접한 관계가 있으며 대출금리에 따라 DSR가능여부가 달라지겠습니다. 당연히 기준금리가 내려가면 그만큼 DSR 기준에 충족하겠습니다. 

 

DSR계산법 : 주택담보대출(원금+이자)상환액 + 기다태출(원금+이자)상환액 / 연간 총 소득

 

지금 현재 주택담보대출을 승인받기 위한 DSR기준은 40%입니다. 

 

DSR과 DTI가 조금 비슷하지만 확실히 다른것은 DTI는 계산시 기타대출(신용대출, 마이너스통장등) 이자만 포함시키지만 DSR계산은 원금까지 모두 상환하는 조건으로 계산을 합니다. 

 

당연히 DSR규제가 더 까다롭다고 보시면 되겠습니다. 

 

지금 현재 DSR기준에 충족하기에는 너무 버겁습니다. 이유는 총소득이 문제가 아니라 천장을 모르고 올랐던 대출금리 때문입니다. 따라서 국가에서 이번에 특례보금자리론 대출 신청시 DSR기준은 아예 적용하지 않았습니다. 

 

DSR규제 기존 40%로 적용시 대부분이 해당사항이 없다고 판단되어 DSR규제는 항목에서 제외시켰습니다. 

 

DSR완화해야한다는 목소리는 높지만 사실상 DSR완화는 어렵다고 보여지는게 맞습니다. 전세계적인 흐름이고 자칫 DSR완화시 또다시 부동산 폭등을 불러올 수 있다는 우려때문입니다. 

 

 

 

 DTI 총부채상환비율(소득에 따른 대출가능 비율)

 

DTI는 고소득자 일수록 유리합니다. 물론 대출금리에도 영향이 크겠지만 소득이 높을수록 DTI기준을 충족에 유리합니다. 

 

DTI는 연간 갚아햐하는 금액이 내 총 소득의 일정 금액을 넘지 않도록 책정하여 대출을 진행하는 방법입니다. 

 

DTI계산법 : 주택담보대출 (월금 + 이자) 상환액 + 기타대출 (이자) 상환액 / 연간 총 소득 

 

 

ex) 연봉 1억에 DTI 40% → 1억 x 40% = 4천만원

 

내가 1년간 갚아야 될 상환원리금(원금 + 이자)가 4천만을 넘지않는 한도내에서 대출을 받을 수 있습니다. 

 

모든 대출규제가 그렇든 DTI 기준이 높을수록 또 상환기한이 길수록 대출을 받을 수 있는 금액이 많아집니다. 

 

 LTV 주택담보인정비율(집값에 따라 대출가능한 비율)

 

LTV는 주택담보대출을 받을려고 하는 주택의 시세에 따라 대출 금액이 달라지겠습니다. 당연히 시세가 높으면 대출 금액도 높아지겠습니다. 

 

LTV계산법 : LTV x 주택각격

 

ex) LTV 60%, 10억 아파트 → 10억 x 60% = 6억

 

중요한것은 내가 소유한 주택의 시세는 실거래가 기준이 아니라 보통 KB시세를 기준으로 합니다. 따라서 주택 시세는 보수적으로 접근하는게 좋겠습니다. 

 

부동산 가치를 평가하는 KB시세는 주기적으로 변경하고 있으므로 국민은행 홈페이지에서 KB시세를 적용후 계산하시면 됩니다. 부동산 시세는 대출신청 시점으로 계산합니다. 

 

오늘은 주택담보대출을 하기위한 가장 중요한 대출규제 요소인 DSR, DTI, LTV에 대해 알아보았습니다. 대출규제를 완화한다는 것은 이러한 규제를 없애는게 아니라 %를 높여주는 것입니다.

 

그만큼 대출금액이 많이 나오기 때문에 적은 자본으로 주택을 소유할 수 있게끔 하는 제도입니다.

 

신혼부부나 청년들이 쉽게 접근할 수 있겠지만 알다시피 부동산에 빠삭한 투기꾼들이 먼저 접근하는 이유로 정부에서도 쉽게 이러한 퍼센트를 올리기는 어려워 보입니다. 

 

이상 호사가 윤실장이었습니다. 지금이 사실상 주택 매수하기에는 가장 알맞은 타이밍이 아닐까 조심스레 예측해봅니다.