재개발 재건축의 차이점 비교 그리고 투자
- 부동산지식인
- 2023. 4. 27.
재개발 재건축 이름도 비슷하고 뜻도 비슷해서 많은 사람들 심지어 팩트를 전달하는 언론에서조차도 헷갈려합니다. 재개발이든 재건축이든 전달하는 의미가 비슷하기 때문에 혼용해서 사용해도 사실상 무방하기는 합니다.
그래도 부동산에 관심이 있는 분들이라면 재개발과 재건축의 정확한 의미와 차이정도는 알고 부동산에 투자를 하는 것이 맞다고 보입니다.
둘 다 조합원들로 구성이 되고 사업주체는 달라도 사업의 진행에서는 조합원들의 입김이 작용하게 됩니다.
[부동산지식인] - 지주택조합아파트와 재건축아파트 차이점
지주택조합아파트와 재건축아파트 차이점
많은 사람들이 지주택(지역주택조합)과 재건축아파트를 헷갈려 하십니다. 둘다 조합원으로 구성되어 아파트 청약부터 입주까지 책임지는 역할을 하는 공통점이 있지만 엄연히 다릅니다. 뉴스
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그럼 더 자세하게 재개발과 재건축의 차이와 적절한 예로 설명드리겠습니다.
재개발 재건축 차이
| 재개발 | 재건축 | |
| 사업주도 | 공공사업(지차체) | 민간사업 |
| 개발단위 | 동단위 또는 지역 | 건물 |
| 대상지역 | 낙후지역 | 30년이상노후아파트 |
| 조합원 | 토지 또는 건물 소유 | 토지와 건물 모두 소유 |
| 부가사항 | 기반시설 재정비 | x |
| 규제 | 다소 약함 | 다소 강함 |
재개발과 재건축의 가장 큰 차이점은 역시나 사업주체입니다. 재개발은 '공공사업'으로 정부 또는 지자체에서 사업을 진행하다 보니 규제는 재건축에 비해 다소 약합니다.
그래서 재개발이 한번 진행되면 시간은 어느정도 걸릴지 몰라도 언젠가는 사업의 결실을 맺습니다. 이에 반해 재건축은 민간사업 주도 이기 때문에 규제가 있습니다. 바로 '안전진단'을 받아야 하는데 여기서 등급이 낮아야 재건축이 시행됩니다.
아파트가 노후가 되더라도 안전진단에서 우수한 점수를 받을 경우에는 재건축이 이루어지지 않습니다. 초과이익환수제도도 재건축에만 적용됩니다.
초과이익환수는 재건축으로인해 향후 집값이 상승하게 되면 일정 부분을 세금으로 납부를 해야 하는 제도입니다. 초과이익환수제도 때문에 사실상 서울에서는 재건축진행이 거의 올스톱되어 있다고 보시면 됩니다.
또 다른 차이점은 재개발은 대부분 빌라나 주택 또는 낙후된 지역이고 재건축은 말 그대로 노후된 아파트를 다신 건축한다고 보시면 되겠습니다.
재개발 재건축 투자
재개발과 재건축의 조합원들이 왜 이렇게 투자를 하면서 까지 사업을 진행하냐 하면 역시나 이윤때문입니다. 낡은 지역이나 노후된 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 사업입니다.
재개발지역은 대부분 주택이고 재건축은 30년 이상된 아파트이다 보니 대부분 20층이하의 아파트입니다. 새 아파트로 건설을 하면 대부분 고층 아파트로 짓고 그만큼 조합원물량의 아파트보다 많은 일반 분양자들에게도 입주할 수 있는 청약의 기회가 열리게 됩니다.
조합원들은 일반분양자보다 훨씬 저렴한 가격으로 입주권을 구매하고 기존주택의 감정평가금액을 제외하고 나머지 금액을 납부하면 입주가 됩니다.
이미 일반 분양자보다 저렴하게 아파트를 구매할 수 있고 거기에 분양권에서 프리미엄이 붙으면 적어도 억 단위의 시세차익을 노릴 수 있습니다. 대부분의 재개발과 재건축은 이러한 방법으로 이윤을 남깁니다.
부동산 투자자들은 재개발 또는 재건축소식이 들리기 전 조합원으로 가입하기 위해 노후된 지역의 건물이나 노후 아파트에 투자를 합니다. 거기에 조합설립인가부터 아파트완공까지는 오랜 시간이 걸리기 때문에 자본뿐만 아니라 시간도 투자를 해야 합니다.
사랑제일교회(재개발) VS 은마아파트(재건축)
재개발과 재건축의 이해를 돕고자 알기 쉬운 사례를 들어보도록 하겠습니다. 최근 사랑제일교회 목사인 전광훈목사에게 장위 10구역 재개발 조합에서 보상비로 500억을 지불하기로 한 뉴스를 보았을 겁니다.
사랑제일교회는 일명 알 박기로 다른 곳은 다 허물었는데 보상비를 더 받기 위해 사람이 거주하고 건물을 비우지 않고 생떼를 쓰는 방법입니다. 무력으로 강제진압도 가능하지만 이마저도 안전 때문에 제대로 집행이 되지 않았습니다.
어쩔 수 없이 조합에서 500억이라는 어마어마한 보상비를 지불하고 재개발에 박차를 가하고 있습니다. 보상비로 500억까지 주는 것을 보면 재개발이 얼마나 큰 사업인지 짐작이 갑니다.
서울의 은마아파트라고 하면 누구나 한 번쯤은 들어보았을 겁니다. 은마아파트는 1979년도에 지어진 아파트로 30년이 훌쩍 넘었고 4000세대가 넘는 대규모 재건축단지입니다.
거기에 위치는 땅값이 가장 비싸다는 강남 서초구이며 학군 또한 우수하기 때문에 꾸준하게 인기가 많은 단지입니다. 은마아파트가 재건축을 하기 위해 조합에서 힘을 쓰고 있지만 앞서 언급했듯이 재건축은 규제가 많습니다.
또한 세대수가 많다는 것은 그만큼 조합원도 많다는 것이고 뱃사공이 많으면 배가 산으로 가듯이 은마아파트도 조합 파벌싸움으로 계속해서 지지부진 중입니다.
은마아파트가 재건축이 된다면 아마도 우리나라 아파트시세의 정점을 찍지 않을까 조심스레 예측해 봅니다. 현재 14층까지의 은마아파트가 인근 아파트처럼 35층짜리의 아파트로 탈바꿈한다면 일대는 또다시 집값상승기를 경험할 것입니다.
또한 일반분양자들이 서로 프리미엄 웃돈을 주고 분양권을 전매한다면 조합원들의 입은 귀에 걸릴 것으로 예상됩니다.
이상 재개발과 재건축의 차이점과 투자에 대한 비교였습니다.
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