전세 확정일자 효력과 등록하는 방법

 

전세로 이사를 오면 가장 먼저 하는 일이 무엇인가요? 바로 전입신고와 함께 확정일자를 등록하는 것입니다. 확정일자는 임대인에게 뒤통수 맞지 않을 최소한의 수단입니다. 

 

 

최소한의 수단인 만큼 사실상 효과는 미미하고 혜택을 보는 사람도 많이 없습니다. 그래도 확정일자가 갖는 효력은 생각보다 크기 때문에 다들 확정일자를 등록합니다. 

 

 

이번 시간에는 확정일자 효력과 확정일자등록 및 받는법에 대해 알려드리겠습니다. 

 

 

 

 확정일자란?

 

임대인과 임차인간의 거래에서 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위한 제도입니다. 한마디로 임차인계약에 대한 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다. 

 

 

예를 들어 설명하자면 임대인의 집이 경매로 넘어갔다고 가정할때 세입자(임차인)는 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 그러나 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권이 있어서 경매금액에 대한 전세보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다. 

 

 

물론 임차인의 확정일자보다 먼저인 사람들이 있다면 그들에게 우선변제권이 있습니다. 

 

 

 

 

 확정일자 효력

 

확정일자를 받게 되면 임차인이 후순위채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 주어집니다. 즉, 임대인에게 돈을 돌려받을 기회가 있다면 후순위채권자보다 우선적으로 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

 

 

참고로 우선변제권을 갖기 위해서는 확정일자와 함께 전입신고도 해야합니다. 전입신고는 대부분 이사하는 날 동사무소 혹은 주민센터에 가셔서 의무적으로 하고 있습니다. 

 

 

확정일자의 효력은 말 그대로 후순위채권자(금융기관)보다는 우선변제권이 있지만 선순위채권자보다는 먼저 배당을 받지 못합니다. 

 

 

후순위채권자 후순위담보대출이란?

 

 

 

즉, 임대인이 1금융권에 아파트담보대출이 있다면 이들이 선순위 채권자이며 그다음이 임차인 그리고 임대인이 2 금융권을 활용해 또다시 소액의 대출을 했다면 이들이 제일 마지막 권리를 행사할 수 있는 후순위채권자입니다. 

 

 

 

 

참고로 확정일자 보다 조금 더 효력이 있는 것이 바로 전세권설정인데 전세권설정은 추후에 포스팅하도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 확정일자 받는 법

 

예전에는 확정일자 받는 것도 사실상 집주인 임대인 눈치를 보기도 했습니다. 동의를 받을 필요는 없지만 혹시나 임대인의 심기를 건드려 계약연장시 전세보증금이 상승하거나 계약해지통보를 받을 수도 있기 때문입니다. 

 

 

물론 아주 옛날 옛적 이야기입니다. 요즘같은 분위기와 시대에는 확정일자 받는 것은 당연시하는 것이며 또 요즘은 사실상 임차인이 갑이 된 세상입니다. 임대차보호법은 대부분 임차인을 위한 법이기 때문입니다. 

 

 

확정일자 받는법은 2가지가 있습니다. 온라인등록과 직접 방문하는 방법입니다.

 

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1. 온라인등록

 

20~30대 젊은 임차인 세입자들은 대부분 온라인으로 확정일자를 받을 겁니다. '대법원인터넷 등기'를 통해 온라인으로 확정일자를 받으면 되고 이때 필요한 것은 임대차계약서와 공인인증서가 필요합니다. 

 

 

임대차계약서는 스캔 또는 선명한 사진을 올리시면 되고 공인인증서는 로그인시 필요합니다. 

 

 

 

2. 직접방문

 

직접방문은 주민센터 혹은 동사무소에 가셔서 받으시면 됩니다. 이때 필요한것은 신분증과 임대차계약서원본을 챙기셔야 합니다. 대부분 전입신고와 함께 확정일자도 같이 받으니 두 번 갈 필요 없이 이사할 때 주민센터에 방문하시면 되겠습니다. 

 

 

주민센터 말고 공증사무실 또는 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있지만 굳이 가까운 주민센터 놔두고 멀리 등기소 까지 갈 필요는 없어 보입니다. 

 

 

이상 확정일자 효력과 확정일자 받는법에 대해 알려드렸습니다. 다음시간에는 전세권설정에 대해 알려드리도록 하겠습니다.