전세 월세 세입자의 계약만료후 원상복구 어디까지?

 

전세라는 독특한 주택계약방식이 있는 우리나라는 그만큼 임대인과 임차인의 보이지 않는 갈등이 일어나기도 합니다. 대표적인 것이 계약기간이 만료되어 임차인이 이사를 가게 될 때 입니다. 

 

 

월세는 기본적으로 원룸, 투룸등 소형주택에 거래가 많이 되지만 전세는 주로 아파트등 큰 평수에서 가족들이 살면서 이루어지는 계약형태입니다. 

 

 

원룸, 투룸등은 대부분 혼자 거주 하는 경우가 많이 있어서 계약기간동안 하자가 발생할 일은 잘 없습니다. 

 

 

전세 같은 경우에는 신혼부부 혹은 자금이 준비되어 있지 않은 영유아가정이 대부분 많이 있습니다. 영유아가 있다보니 벽지 훼손등 의도치 않게 하자가 발생할 수 있습니다. 

 

 

이럴때 과연 임차인과 임대인 누가 하자보수 금액을 지불해야 할까요?

 

 

 

 계약만료 원상복구

 

임대차 원상복구의 범위를 잘 못 알고 계시는 분들이 있습니다. 

 

 

통상적으로 월세는 임대인이 전세는 임차인이 원상복구 비용 즉, 수리비용을 부담한다고 합니다. 그러나 이는 잘못된 정보입니다. 

 

 

월세와 전세 모두 임대차계약이므로 원상복구 수리비용의 부담주체의 차이는 없습니다. 그럼 누가 부담주체가 될까요?

 

 

이는 어떠한 수리요구가 필요한지에 따라 달라집니다. 참고로 수리요구에 관해서 분쟁을 최소화 할려면 계약서상에 상세하게 기록하는 것이 가장 좋습니다.  그게 아니라면 말로 혹은 통화내용을 녹음하는것도 좋은 방법입니다. 

 

 

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고의와 과실, 그리고 비정상적인 사용등으로 인하여 수리비용이 나올경우에는 임차인이 수리비용을 부담해야합니다. 

 

 

예를 들어 벽지훼손, 자녀가 벽지에 낙서한것, 거울파손 등은 임차인이 수리비용부담 주체가 됩니다. 

 

 

그럼 임대인이 수리비용부담 주체가 되는 경우는 어떠한 것이 있을까요?

 

 

보일러고장, 충격없이 화장실벽타일깨짐(겨울철), 누수, 싱크대파손등이 있습니다. 

 

 

아파트 노후나 불량으로 인해 큰 비용이 들어가는 것은 대부분 임대인이 수리비용을 부담해야한다고 보시면 되겠습니다.

 

 

 

 

 어중간한 수리비용

 

임대인과 임차인간의 하자 수리비용 부담으로 인한 분쟁이 법정까지 가는 경우도 있습니다. 그러나 이는 아주 큰 수리비용이 나왔을 때입니다.

 

 

아주 사소한 수리비용이 나온 경우는 사실 갑을관계로 따져 임차인이 통상적으로 수리비용을 지불 합니다. 

 

 

예를들어 샤워기, 수도꼭지, 전등 같은 것들은 어찌보면 임대인이 부담해야 할 것 같지만 비용 자체가 얼마 들지 않기 때문에 대부분 임차인이 수리비용을 부담합니다. 

 

 

임차인이 애완동물(강아지, 고양이등)을 키우면 집안에 아무래도 냄새가 베이곤 합니다. 또한 아주 몰상식한 몇몇 사람이 집안에서 흡연을 하여 냄새가 베이기도 합니다. 

 

 

이럴때 냄새를 없애주는 서비스를 진행해야 하는데 이또한 임차인이 비용을 부담 해야합니다. 흡연은 그렇다치더라도 계약서상에 반려동물 금지라는 항목이 없었다면 사실상 키워도 상관없습니다. 

 

 

그럼, 계약만료후 공실이 생길테니 그때 집에 냄새가 빠져나간다며 공기정화서비스 비용을 지불하지 못하겠다는 임차인이 있을 수 있습니다. 호사가 윤실장의 고객께서 이러한 사례가 있었습니다. 

 

 

사실 할말이 없긴 합니다. 그래서 이러한 사소한 분쟁도 일으키지 않기 위해 요즘 아파트 전월세 계약서 문구에 반려동물 금지라는 문구를 포함합니다. 

 

 

 

 

 

 원상복구와 보증금반환

 

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간혹 원상태로의 복구를 무시하고 임차인의 과실로 인한 하자에 대해 수리비를 지불하지 않는 경우 임대인은 임대차 보증금을 반환하지 않는 경우도 있습니다. 

 

 

그러나 원상복구 의무와 임대인의 보증금반환 의무는 동시이행관계가 성립되지 않기 때문에 절대로 해서는 안됩니다. 

 

 

보증금은 대부분 큰 금액이고 상대적으로 수리비용은 적은 금액입니다. 즉, 공평한 단계가 아닙니다.

 

 

임대인이 보증금반환 거부하는 것은 오히려 임차인에게 손해배상을 해야 한다는 대법원 판례도 있었습니다. (선고 99다 34697 대법원 판결)

 

 

민법에서도 임대인과 임차인의 수선의무에 관해서 상당히 의견이 분분 합니다. 따라서 가장 좋은 방법은 계약서상 혹은 문서로 원상회복의 구체적인 내용과 범위를 명시하는 것이 가장 중요하겠습니다.

 

 

 

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