전세사기 예방을 위한 부동산계약 필수 특약사항

 

 

안녕하세요. 부동산업에 종사하고 있는 대구사는 호사가 윤실장입니다. 

 

 

얼마전 안타까운 뉴스가 또 들렸습니다. 전세계약으로 힘들어하던 20대가 생을 달리했다는 뉴스입니다. 전세사기가 서울, 인천 뿐만 아니라 대구에서도 많은 피해 사례가 있었습니다. 

 

 

이러한 전세사기 예방을 위해서 계약을 할때 특약사항을 포함하여 작성하는게 좋습니다. 

 

 

사실 예전에는 어찌보면 임대인과 임차인이 미묘한 '갑-을'관계였지만 전세사기등의 흉흉한 이슈로 부동산 계약 특약에 크게 거부감이 없어졌습니다.

 

 

그러니 임차인들은 당당하게 특약을 넣어 전세사기 예방을 하는게 좋겠습니다. 그중에서 가장 필수로 넣어야 할 전세계약서 특약에 대해 알려드리겠습니다. 

 

 

참고로 특약은 보통 계약서에 기본적으로 기재되는 내용이외에 임대인과 임차인이 서로 합의하여 작성하는 내용으로 공신력을 발휘합니다. 

 

 

 

 1. 계약기간 만료시 보증금반환

 

계약기간 만료시 보증금반환 여부는 사실 임차인이 선택입니다. 이 특약을 넣는 임차인은 꼭 계약기간 만료시 퇴실한다는 조건입니다. 

 

 

대부분 임대인은 기존 임차인계약만료가 도래될때 다음 임차인을 구합니다. 그러나 다음 임차인이 구해지지 않는다면 임대인은 기존 임차인에게 추후 임차인 구해지면 보증금을 반환하겠다고 하는 경우가 있습니다. 

 

반응형

 

그러하다보니 기존 임차인은 보증금을 제때 받지 못하고 이사를 가야 하는 경우가 있습니다. 따라서 추후 임차인 계약여부 상관없이 전세계약기간 만료시 보증금 반환 필수 라는 특약을 넣는것이 좋습니다.

 

 

물론, 갑작스럽게 임차인이 전세계약기간 전 퇴거를 할 경우 이러한 특약을 이용해 임대인이 보증금을 주지 않을 수도 있으니 필요에 따라 특약을 넣는게 좋겠습니다. 

 

 

 

 2. 전세대출 거부시 계약취소

 

임차인이 현금부자라면 전세대출 할 필요없이 보증금을 임대인에게 지불합니다. 그러나 약 99%의 임차인이라면 전세대출을 실행합니다. 

 

 

간혹, 임대인의 과도한 근저당설정(부동산담보대출)으로 인하여 은행에서 임차인에게 전세대출을 거절 할 수도 있습니다. 잔금을 넣고 싶어도 못 넣는 경우 입니다. 

 

 

이러한 경우는 임차인의 문제가 아닌 임대인의 문제이기 때문에 가계약금을 포함한 계약금 전액을 반환하고 본계약을 취소할 수 있는 특약을 넣는게 좋습니다. 

 

 

 

 

 3. 전세보증보험 가입

전세사기를 당하더라도 보증금만 받을 수 있다면 사실상 큰 파도는 피할 수 있습니다. 우리나라는 보험이 굉장히 잘 되어 있는 나라입니다.

 

 

전세사기 이슈로 인하여 전세보증보험 가입율이 꽤 높아졌습니다. 전세사기를 예방하기 위한 제일 중요한 것이 바로 전세보증보험가입입니다. 

 

 

그러나 앞서 전세대출거절과 같이 전세보증보험가입이 거절 되는 경우도 있습니다.

 

 

이또한 임대인 혹은 주택의 문제로 거절되는 것이기 때문에 이러한 경우 임차인은 계약취소 및 임차인에게 계약금과 함께 보증금 전액을 반환하는 특약을 넣는게 좋습니다. 

 

 

 

 

 4. 근저당설정유지 및 변경금지

 

근저당은 임대인이 본 부동산으로 담보를 설정하여 금융권으로 부터 대출을 한 경우입니다. 이러한 근저당 설정유지 및 변경은 전세계약기간동안 변경이 아닙니다. 

 

 

적어도 계약시점당시의 등기부등본상의 근저당을 임차인이 전입신고와 확정일자 까지 완료한 후 변경을 해도 된다는 특약을 넣는 겁니다. 

 

 

임차인의 전입신고 확정일자가 완료가 되었을때 임대인이 추가 근저당을 잡거나 변경을 하더라도 우선 변제권은 임차인에게 있기 때문입니다.

 

 

많은 전세사기를 방지 할 특약사항이 있지만 사실상 가장 중요한 몇가지를 넣는게 좋겠습니다. 돌다리도 두들기면 좋겠지만 너무 두들기다 보면 임대인과의 신뢰가 무너지기 마련입니다. 

 

 

 

<함께 보면 좋은 글>

* 전세보증금 반환보증보험 가입과 보험가입비용

* 부동산거래 가계약금 반환 및 배액배상 금액기준과 판례