양도세 때문에 부동산다운계약서 작성시 처벌은?

 

지금은 부동산거래절벽이라 다운계약서가 아닌 그냥 계약서도 보기힘든 실정입니다. 그러나 2년전만해도 부동산 불장이었을때는 다운계약서가 공공연하게 행해지고 있었습니다. 공인중개사 운영하는 사람들도 처벌이 강한것을 알지만 자기가 계약을 성사시키기 위해서 울며 겨자먹기로 다운계약서 작성을 하곤 했습니다. 

 

이번글에서는 부동산다운계약서가 어떤것인지 또 이에 상응하는 처벌은 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

 

 부동산 다운계약서

 

부동산 다운계약서는 주로 분양권인 상태에서 매도자와 매수자간의 이면 계약서입니다. 매도자는 분양권 양도로 인한 시세차익만큼의 양도소득세를 줄일 수 있고 매수자는 원하는 분양권을 조금이라도 싼 가격에 살 수 있습니다. 

 

매도자 우위에 있었던 시절에는 매도자가 내야할 양도소득세까지 모두 매수자가 내는 적도 있었습니다. 이러한 경우에 부동산 다운계약을 하여 시세차익이 적어지고  그만큼 나라에 내야할 세금 또한 적어집니다. 

 

 

 

 부동산 다운계약 계산

 

어려울수도 있으니 그냥 편하게 예를 들어 적어보겠습니다.

주변시세보다 훨씬 입지가 좋고 가격이 저렴한 M아파트를 분양권 5억에 당첨된 사람A가 있습니다. 그러나 어떠한 사정으로 입주를 못할것같아 부동산에 매도물건으로 10억으로올려 놓자 매수자 B가 나타났습니다.  분양권 당첨되고 1년이 안지난 시점이라 현행법대로 양도소득세는 70%라고 가정해봅니다.

 

이렇게 정상 거래를 하게 된다면 A가 B에게 M아파트분양권을 양도하면서 얻게 된 시세차익은 5억입니다. 여기 5억에 70%는 세금으로 내야하기에 결국 A가 순수하게 얻는 시세차익은 1억 5천입니다. 세금으로 3억 5천을 내야하는 배아픈일이 일어납니다. 

 

이럴때 매도자 A는 세금도 아끼고 시세차익도 더 남기기 위해 매매계약서를 8억에 작성하자고 합니다. 대신 1억은 현금으로 달라고 합니다. 매수자 B의 입장에서 봤을때는 원래 가격 10억보다 1억 낮은 9억에 거래를 할 수 있기 때문에 좋다고  할 수 밖에 없습니다.

 

 

이렇게 되면 매도자 A가 매매신고는 8억에 해서 시세차익 3억에 대한 세금 2억1천 내고 9천만원을 순수 이익이 남습니다. 다만, 매수자 B에게 현금으로 1억을 따로 받기 때문에 매도자 A는 다운 계약으로 인해 손에 쥘 수 있는 총 수익이 1억 9천만원입니다. 따라서 정상거래와 다운거래로 인하여 차이는 4천만원정도입니다. 

 

매수자B는 다운거래로 인한 현금까지 포함하여 정상거래보다 약 1억원정도를 적게 지출 하는것이 됩니다. 서로에게 윈윈입니다.  그러나 불법이라는 사실을 잊지마세요.

 

	정상거래	다운거래
분양가	5억
매도가	10억	8억
차익	5억	3억
양도소득세(70%)	3억5천	2억1천
다운거래 현금	X	1억
매도자순이익	1억5천	1억9천
매수자 총 지급액	10억	9억

 

 

 다운계약 처벌 

 

다운계약에 관해서는 국토교통부가 나서서 각 지자체에 조사를 지시합니다. 이에 시장, 군수가 공인중개사와 매도인, 매수인 조사를 하고 증명자료를 제출 해야 하는데 이를 거부하실 2천만원 이하의 과태료와 허위작성 문서일 경우에는 500만원이하의 과태료가 부과됩니다.

 

다운거래 계약으로 밝혀진다면 원래 납부해야할 세금의 3배의 과태료가 부과됩니다. 또한 공인중개사는 업무정지 또는 공인중개사 자격 취소까지도 가능하니 주의 하셔야합니다. 

 

다운계약서에 대한 자진납세를 한다면 과태료에 관해 100%감면혜택을 받을 수 있습니다. 이는 조사가 진행되기 전의 이야기입니다. 관할 지자체에서 조사를 시작한 후 자집납세를 한다면 50%의 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 각 지자체마다 기준이 조금씩 다르기에 관할 지자체에 직접 물어보시는것을 추천드립니다.

 

이상 부동산다운거래계약에 대해 알아보았습니다. 마음졸이며 불안에 떨지 마시고 정당한 거래로 떳떳하게 생활하는게 정신건강에 이롭습니다.