아파트 집단대출조건과 특례보금자리 주담대대출 비교

 

호사가 윤실장이 거주하는 지역인 '대구'에는 2023년 하반기에 상당히 많은 입주예정 아파트가 있습니다. 그만큼 공급물량이 폭주함에 따라 부동산가격이 하락하고 또 전월세 가격이 예전에 비해 말도 안 되는 가격에 거래가 되고 있습니다. 

 

 

물가상승률과 금리가 올라가면 자연스레 부동산 가격도 올라가야 하지만 부동산 시세는 이미 선반영이 되었다고 보고 있고 거기에 입주물량까지 폭발적으로 늘어남에 따라 한동안은 부동산 거래절벽 터널에 갇히기도 했습니다. 

 

 

다행인 것은 오랜 시간 부동산거래절벽으로 인한 현금유동성과 경기침체가 장기화되는 것을 막고자 정부에서 50년 만기 주택담보대출 상품을 내놓았습니다.

 

 

그러나 높은 금리임에도 불구하고 50년 만기 주담대상품이 인기를 끌면서 가계부채가 증가함에 따라 50년 만기 주택담보대출 판매를 중단하라는 금융계에 권고했다고 합니다. 

 

 

처음에 시작은 특례보금자리 50년 만기 주택담보대출이었으나 각 금융권에서도 너나 할것 없이 50년 주택담보대출 상품을 선보이면서 가계부채가 증가했다는 것이 정부의 설명입니다. 

 

 

이제는 50년만기 주택담보대출 막차를 타야 할 것 같은데, 그래서 2023년 10월부터 입주시작인 대구 중구의 아파트 집단대출과 특례보금자리를 간략하게 비교 설명해 드리겠습니다. 

 

 

 

 집단대출이란?

 

먼저 집단대출에 대해 간단하게 설명부터 하겠습니다. 집단대출은 새아파트가 입주를 시작하게 되면서 주택담보대출을 받아야 하는 예비입주자들을 위해서 시중 은행이 낮은 금리와 상대적으로 문턱이 낮은 조건으로 주택담보대출을 실행하는 것입니다. 

 

 

입주자들은 금리가 낮아서 좋고 시중은행은 고객확보와 이자장사를 할 수 있어서 서로 윈윈 할 수 있는 상품입니다. 보통 큰 단지 아파트 1000세대가 입주를 하게 되면 많은 시중은행과 농협, 새마을금고 등 2금융권까지 주택담보대출 집단대출 상품을 선보입니다. 

 

 

대부분의 세대에서 3억정도의 대출만 받더라도 은행에서는 하나의 대출 상품으로부터 매달 100만 원에 가까운 이자를 받을 수 있습니다. 1000세대가 입주를 하게 된다면 하나의 은행에서 100세대 정도의 대출 상품을 판매할 수 있습니다.

 

 

후순위담보대출이란? 

 

이렇게 많은 은행에서 집단대출 상품을 내놓아도 사람마다 다른 우대금리와 조건, 그리고 다주택자에대한 규제등에 따라서 은행마다 상이하기 때문에 여러 금융기관에 집단대출이 분산되기 마련입니다. 

 

 

호사가 윤실장도 현재 아파트 집단대출로 주택담보대출 실행했었는데 사실상 새마을금고가 조건은 가장 좋았지만 다주택자에 대한 규제로 인해서 대구은행으로 주택담보대출 집단대출 실행하였습니다. 

 

 

대출금액 기준은 보통 KB시세에 따르지만 새 아파트는 등기도 치기전 이고 등기를 치더라도 KB시세가 나오기까지 입주하고 짧게는 1년 길게는 2년 정도의 시간이 지나야 나옵니다.

 

 

따라서 새아파트의 시세기준은 각 은행마다 감정가를 책정하여 대출금액을 정하는데 대부분 분양가 가격 혹은 분양가에서 10%(110%)를 더해 감정가를 정한다고 합니다. 

 

 

물론, 집단대출 감정가는 은행마다 상이하고 또한 아파트마다 다릅니다. 최근 대구 기준 집단대출 감정가는 대부분 분양가였고 흔히 말한 입지 좋은 곳은 분양가와 확장비까지 더한 가격에 10%를 더 해주는 감정가였습니다.  

 

 

참고로 3년전 호사가 윤실장 입주 아파트는 분양가 5억 2천이었지만 입주당시 집단대출 감정가가 7억 2천이었습니다. 덕분에 여유롭게 대출을 할 수 있었습니다.  

 

 

 집단대출조건 VS 특례보금자리

 

구분	집단대출	특례보금자리
만기	50년	50년
나이제한	X	만 34세 50년
		만 39세 40년
금리	3.9%~	4.2%~(50년 우대)
거치기간	1년	X
대출한도	은행감정가 70%	매수가 최대 80%(생애최초)
중도상환수수료	보통 3년까지 발생	X
금리 변동	3년 혹은 5년 까지 고정	만기까지 고정

 

 

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정부에서 특례보금자리론 주택담보대출 상품을 내놓았지만 사실상 새 아파트 입주예정자들에게는 아파트 집단대출이 훨씬 더 좋은 조건과 금리를 보여주고 있습니다. 

 

 

그래서 특례보금자리 주택담보대출은 기존 주택담보대출 금리가 너무 올랐거나 혹은 새 아파트가 아닌 구축 아파트에 이사를 가게 되면서 주택담보대출을 실행할 때 유리합니다. 

 

 

당연히 새아파트로 입주를 하게 되는 사람들은 굳이 특례보금자리론 주택담보대출을 받을 필요가 없습니다. 집단대출이 금리로도 더 저렴하며 거치기간도 1년이라는 시간이 있으며 나이제한 또한 특별히 없습니다. 

 

 

무엇보다 다주택자에 대한 집단대출도 은행마다 상이하나 가능한 곳이 있기 때문입니다. 

 

 

참고로 위에 나와있는 집단대출의 금리 3.9%는 최근 대구 중구 입주아파트 집단대출 은행중에 가장 낮은 금리를 제시한 은행의 금리입니다. 

 

 

대출한도에 있어서 많이들 헷갈려하시는데 특례보금자리는 매수가에 대한 80%까지 나옵니다. 물론, 생애최초 주택구매자들에 한해서입니다.

 

 

그것이 아니라면 70%까지 나오는데 여기서 중요한 것은 새 아파트를 마이너스피를 주고 구매를 했다면 특례보금자리 기준도 분양가가 아닌 분양가보다 적은 마이너스피 거래 가격으로 기준을 잡아 70% 대출을 해줍니다. 

 

 

집단대출 주택담보대출은 마이너스피로 분양권 매수를 했더라도 분양가에 대해 대출한도 기준을 잡고 대출 실행이 됩니다. 따라서 마이너스피를 주고 분양권을 매수한 사람들은 당연히 집단대출을 해야 더 많은 대출한도를 받을 수 있습니다. 

 

 

사실상 주택담보대출 집단대출과 특례보금자리 대출은 비교불가이고 새아파트가 아닌 기존 아파트를 매수를 해서 주택담보대출 실행할 경우에 특례보금자리론과 은행의 주택담보대출을 비교하는 게 맞습니다.

 

 

당연히 새아파트가 아닌 아파트 매수를 해서 주택담보대출 실행할 때는 당연히 특례보금자리론이 유리할 것으로 예상됩니다. 앞으로 금리는 더 올라갈 가능성도 있고 설령 내려간다고 한다면 시중은행 주택담보대출로 대환대출을 하면 되기 때문입니다. 

 

 

대출을 하는 것에 있어 겁먹거나 부담스러워할 필요는 없습니다. 괜히 귀찮고 무서워서 대출을 알아보지 않는다면 월 고정지출 일정 부분을 더 나가게 되어 생활비가 줄어든다고 생각하시면 됩니다. 

 

 

 

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