지주택조합아파트와 재건축아파트 차이점

 

많은 사람들이 지주택(지역주택조합)과 재건축아파트를 헷갈려 하십니다. 둘다 조합원으로 구성되어 아파트 청약부터 입주까지 책임지는 역할을 하는 공통점이 있지만 엄연히 다릅니다. 

 

 

뉴스에서 지주택조합 아파트가 땅매입단계에서 무산되어 많은 조합원들이 피해를 보고 있다는 기사는 한번정도는 접해봤을 거라 생각됩니다. 그만큼 내집마련을 하기에는 위험부담이 따릅니다. 

 

 

이번시간에는 지주택아파트 조합원과 재건축아파트 조합원에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

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 지주택과 재건축

 

지주택이란 지역주택조합이라고 해서 조합원들을 모집하여 대행사로부터 업무를 맡겨 땅을 매입하고 청약부터 건설까지 진행되는 수순입니다. 지주택조합원 모집은 대행사가 아파트가 세워질 땅을 모두 매입하지 않은채로 조합원들을 모집합니다. 

 

 

이제 곧 100%땅을 매입하기 때문에 분양만 하면 대박친다는 말로 사람들을 모집합니다. 지주택조합원이 되기 위해서는 먼저계약금을 입금한후 일이 진행될수록 추가 분담금을 지불하는 방식입니다. 

 

 

재건축조합원은 말 그대로 내가 살고 있는 주택이나 아파트가 오래되어서 재건축을 한다는 얘기입니다. 당연히 재건축 조합원은 거기에 주택이나 땅이 있는 사람이 조합원이 되는 것입니다. 

 

 

따라서 재건축조합원은 재건축 할 부지에 땅이나 건물이 없으면 조합원의 자격을 부여받지 못합니다. 

 

 

지주택과 재건축의 차이점을 말을 할때 우숫개소리로 지주택은 사기 재건축은 투자라고 말하는 사람들도 있습니다.

 

 

그만큼 지주택은 계약금을 받고 조합원을 모집한 다음에 조합장이나 대행사가 돈을 가지고 장난을 친다던지 해서 중도무산되는 경우가 태반입니다. 

 

 

재건축은 원래 살고 있는 조합원들에게 이주비를 주고 분양대금을 일반 청약분양자보다 훨씬적은 분양대금을 설정해줍니다. 물론, 조합원이 되기 싫은 사람들은 건설사나 시행사에서 주택토지에 관한 보상비를 지불하고 일을 진행합니다. 

 

 

대부분의 조합원이 되기 싫은 사람들은 이때 한몫챙겨갑니다. 몇일전 뉴스에서 나왔던 사랑제일교회 목사 전광훈 목사가 이러한 방법으로 조합상대로 어마어마한 보상비를 받았습니다.

 

 

재건축보상비에 대해서는 추후에 따로 포스팅하겠습니다.  

 

 

재건축 조합원들은 청약이 성황리에 성공하고 차후 아파트시세가 많이 오르면 거기에 따른 시세차익을 볼 수 있습니다. 물론, 새집으로 내집마련을 하는 것은 덤입니다. 

 

 

 

 

 지주택과 재건축 공통점

 

이 둘 모두 조합원이라는 공통분모가 있습니다. 윗 글에서 보시다시피 지주택은 계약금만 있으면 누구나 조합원이 가능합니다. 재건축은 아파트지을 장소에 땅이나 건물이 있어야 조합원이 가능합니다. 

 

 

또다른 공통점은 조합원이다보니 청약부터 입주까지 모든게 끝났을때 조합원에 안겨다 주는 혜택은 큽니다. 새집을 시세대비 적은 가격으로 마련해주고 조합해산할때 돈이 남으면 1/n로 분담금을 나누어 주기도 합니다. 

 

 

분담금은 오히려 더 내야 할 수 도 있지만 대부분의 조합아파트들은 일반청약에 성공하면 적어도 몇백부터 크게 억대까지 받아갈 수 있습니다. 

 

 

그래서 위험부담이 있다는 것을 알면서도 사람들이 지주택 조합원에 가입합니다. 

 

 

또 다른 공통점으로는 조합원의 힘이 막강하여 아파트입주를 하고 나서도 조합이 해산되기 전까지는 일반분양자들이 불만이 있어도 쉽게 변경을 하지 못하는데 있습니다. 

 

 

호사가 윤실장이 봤을때 재건축아파트의 가장큰 단점이라고 생각됩니다. 물론, 일반분양자 입장에서 재건축아파트단점입니다. 조합원들에게는 장점이 되겠네요. 

 

 

무엇인가를 변경하거나 추가를 할려고 하면 조합원들의 추가분담금이 들어가기 때문에 반대를 하고 일반 분양자들을 고급아파트로 거듭나기 위해 업그레이드를 하고 싶어도 못하는 것입니다. 

 

 

이둘의 공통점은 당연히 조합원의 조합장의 힘입니다. 일반분양자들은 속이 타기만 할 뿐입니다. 물론, 일반분양자들과 조합이 잘 지내는 경우도 있습니다. 

 

 

 

 

 

 지주택 재건축 차이점

 

가장 큰 차이점은 법적인 차이점이 있겠습니다. 지주택은 주택법만 적용을 받고 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 제재를 받습니다. 얼핏봐도 주택법이 훨씬 약한 제재라고 보시면 됩니다. 그래서 사기꾼들이 판을 칠 수 있는 겁니다. 

 

 

재건축은 조합원들이나 임차인들이 모두 이주를 하고 나서 터파기를 할 때쯤에 일반분양을 합니다. 그러나 지주택은 공사가 70~80% 진행된 시점에 일반분양을 하는 것도 차이점입니다.

 

 

지주택아파트가 일반분양시점까지 갔다면은 성공한 지주택사업입니다. 그러나 이러한 지주택 사업이 끝까지 가는 경우보다 중간에 엎어지는 경우가 훨씬 더 많습니다. 

 

 

이렇게 위험부담이 있음에도 하는 이유는 당연히 지주택조합원으로 실현될 시세차익과 분양대금이 일반분양자들 보다 저렴하다는데 있습니다. 

 

 

 

 

 

지주택조합원탈퇴

 

지주택조합원 모집에 혹해서 지주택 조합원에 가입하신 분들도 있습니다. 당연히 몇천만원상당의 계약금을 지불 했습니다. 그러나 실상 현실가능성이 없다고 생각하여 지주택조합원 탈퇴를 고민하신다면 하루빨리 조합원탈퇴하셔야합니다.

 

 

지주택 설립인가전 지주택조합원탈퇴하는게 가장 현명한 방법인데 이때에는 조합의 귀책사유를 증명해야합니다. 대부분 귀책사유는 토지확보율, 조합원모집률등에 대한 허위고지등이 있습니다. 

 

 

지주택설립인가도 되었고 공사가 한창진행중이다가도 지주택은 무산될 수 있습니다. 조합원들의 추가분담금을 계속 요구하거나 아파트 건설대금이 오르는 등 중간 변수가 너무 많기 때문입니다. 

 

 

지금도 지역 곳곳에 공사하다가 중도 무산된 지주택공사현장이 있습니다.

 

 

너무 안좋은 이야기만 했는데 지주택이 끝까지 멋진 아파트로 성공하는 경우도 많이 있습니다. 윤실장 지인도 대구의 강남이라고 불리는 수성구에 지주택조합원으로 들어가서 현재 입주하여 잘 살고 있습니다. 그저 부러울 뿐입니다.  

 

 

그러니 지주택 조합원 가입할때 꼼꼼히 확인하고 신중한 결정을 하셔야합니다. 

 

 

지금처럼 미분양물량이 많을 때는 굳이 지주택 조합원가입안하셔도 됩니다. 지주택은 주로 부동산경기가 좋고 청약경쟁률이 넘사벽일때 유행합니다. 참고하시기 바랍니다. 

 

 

 

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